A tributação sobre as mais-valias imobiliárias é um tema de grande relevância para os proprietários de imóveis em Portugal. Quando se realiza a venda de uma propriedade e há lucro na transação, o imposto sobre mais-valias pode ser aplicado. No entanto, muitos contribuintes desconhecem as formas legais de isenção desse imposto. Neste artigo, vamos explorar as condições que permitem aos proprietários se isentarem da tributação sobre mais-valias, abordando desde as deduções aplicáveis até as situações específicas em que a isenção é concedida pela legislação.
Entender as nuances das mais-valias imobiliárias e como se proteger de uma carga fiscal excessiva pode ser um grande diferencial para quem planeja vender imóveis. Com a correta gestão fiscal, é possível otimizar os ganhos e minimizar os impostos devidos. Acompanhe-nos neste guia completo e descubra as estratégias que podem ajudá-lo a isentar-se do imposto sobre mais-valias, maximizando, assim, Ouroptg.com o retorno financeiro da sua transação imobiliária.
Imóveis Comprados Antes de 1º de Janeiro de 1989
Se um imóvel for vendido e foi adquirido antes de 1º de janeiro de 1989, o lucro obtido com a venda não está sujeito a tributação, pois o Código do IRS só passou a ser válido a partir dessa data. Para evitar a aplicação retroativa de impostos, os imóveis comprados até o final de 1988 são isentos de tributos sobre as mais-valias.
No entanto, há uma exceção para terrenos destinados à construção, que só são isentos de imposto se tiverem sido adquiridos antes de 9 de junho de 1965. Embora não haja imposto a ser pago, a venda desses imóveis ainda deve ser reportada na declaração de IRS, por meio do preenchimento do anexo G1.
Reinvestir o Valor da Venda na Aquisição de Habitação Própria e Permanente
Quando se trata da venda de um imóvel que tenha sido a habitação própria e permanente (HPP) do vendedor ou do seu agregado familiar, é possível obter isenção do imposto sobre as mais-valias, desde que o valor da venda seja reinvestido na compra de outra HPP. Esse reinvestimento pode incluir a aquisição de outro imóvel, terreno para construção ou mesmo a ampliação ou melhoria de outro imóvel destinado ao mesmo fim. Esses imóveis podem estar localizados em Portugal ou em qualquer outro país da União Europeia ou do Espaço Económico Europeu, desde que exista um acordo de troca de informações fiscais com o país em questão.
É importante notar que o valor a ser reinvestido é o valor da venda do imóvel, deduzido do saldo de qualquer crédito contraído para a aquisição do imóvel, e não o valor da mais-valia gerada. Por exemplo, se a venda da HPP for realizada por 250 mil euros, com uma mais-valia de 50 mil euros, o valor que deve ser reinvestido para que a isenção seja aplicada são os 250 mil euros, e não os 50 mil. Caso tenha havido um empréstimo para a compra do imóvel e ainda restem 100 mil euros de saldo, esse valor será descontado no montante a reinvestir, e o valor a ser reinvestido será de 150 mil euros.
No caso de venda de um imóvel autoconstruído com crédito para construção, a amortização do empréstimo não será considerada para dedução no valor a reinvestir. Ou seja, mesmo que o crédito de construção tenha sido amortizado parcialmente, o valor integral da venda (no exemplo, 250 mil euros) ainda deverá ser reinvestido para garantir a isenção fiscal. Além disso, existem outros requisitos importantes:
- O reinvestimento deve ocorrer entre 24 meses antes e 36 meses após a venda.
- O vendedor deve declarar sua intenção de reinvestir, total ou parcialmente, o valor da venda na declaração de IRS do ano da venda.
- O imóvel vendido deve ter sido a habitação própria e permanente do vendedor ou de sua família nos 24 meses anteriores à venda (para vendas até 10 de setembro de 2024) ou 12 meses (para vendas após essa data).
- O vendedor não pode ter utilizado esta isenção nos três anos anteriores à venda.
Imóvel de Propriedade de Pensionista ou Pessoa com Mais de 65 Anos
Quando a venda de uma habitação própria e permanente ocorre e o proprietário (ou seu cônjuge ou companheiro(a) em união de facto) é pensionista ou tem mais de 65 anos, é possível obter isenção do imposto sobre as mais-valias, desde que o valor obtido com a venda seja utilizado, nos 6 meses seguintes à transação, para adquirir um ou mais dos seguintes produtos financeiros:
- Contrato de seguro de vida financeiro;
- Adesão individual a um fundo de pensões aberto;
- Contribuição para o regime público de capitalização.
Nos dois primeiros casos, os produtos devem ser adquiridos com o objetivo exclusivo de garantir ao titular ou ao cônjuge/companheiro(a) uma prestação periódica regular durante um período mínimo de 10 anos. O valor máximo da prestação anual não pode exceder 7,5% do valor investido. Caso o montante das prestações ultrapasse esse limite ou se o pagamento regular for interrompido, o benefício da isenção será perdido.
Além disso, a aquisição desses produtos pode ser combinada com o reinvestimento em habitação própria e permanente (HPP), conforme explicado no ponto anterior, para a isenção de impostos. Por exemplo, um pensionista ou pessoa com mais de 65 anos que venda a sua HPP por 400 mil euros e quite 20 mil euros de crédito habitacional pode reinvestir 280 mil euros em uma nova HPP e 100 mil euros em um seguro de vida financeiro, ficando assim isento de imposto sobre as mais-valias.
Venda de Imóvel Secundário e Amortização de Crédito Habitação
Diferentemente dos casos anteriores, que tratam da venda de habitação própria e permanente, a situação em questão refere-se à venda de imóveis secundários, como casas de férias, e terrenos destinados à construção.
Nessa situação, também é possível obter isenção do imposto sobre as mais-valias, desde que o valor da venda (deduzido de qualquer saldo de empréstimo contratado para a aquisição do imóvel) seja destinado à amortização de um crédito de habitação própria e permanente, seja do próprio vendedor, de seu agregado familiar ou de seus descendentes. Isso inclui a venda de imóveis por cônjuges, pais ou avós, com a finalidade de amortizar um crédito à habitação própria e permanente de outro cônjuge, parceiro(a) em união de facto, filhos, enteados ou netos.
Esta possibilidade foi introduzida por uma norma transitória no Programa Mais Habitação, aplicável a vendas realizadas entre 1 de janeiro de 2022 e 31 de dezembro de 2024. Para usufruir da isenção, a amortização do crédito deve ser feita até 7 de janeiro para vendas ocorridas entre 1 de janeiro de 2022 e 6 de outubro de 2023, e até 3 meses após a data da venda para transações realizadas a partir de 7 de outubro de 2023.
Se o valor da venda for superior ao montante da dívida do crédito à habitação, apenas o valor restante estará sujeito à tributação, conforme o Código do IRS. Vale destacar que a Autoridade Tributária pode solicitar a apresentação de documentos comprovativos da amortização do crédito após a entrega da declaração de IRS de 2023 ou 2024, dependendo do caso. Na declaração deste ano, é necessário preencher o novo quadro 19 do Anexo G.
Cessão de Imóveis ao Estado
Por último, é possível obter isenção do imposto sobre as mais-valias geradas pela venda de imóveis destinados à habitação, caso o comprador seja o Estado, as Regiões Autónomas, entidades públicas no setor habitacional ou autarquias locais.
As únicas exceções a essa isenção são:
- Ganhos obtidos por residentes com domicílio fiscal em países, territórios ou regiões com regimes fiscais mais vantajosos;
- Ganhos oriundos de vendas realizadas no exercício do direito de preferência.
Caso não se beneficie de isenção total ou parcial, é importante entender como calcular as mais-valias de um imóvel, especialmente no caso de uma habitação que foi construída. Para facilitar o cálculo, pode utilizar a calculadora de mais-valias do Doutor Finanças.
Conclusão
Em resumo, existem várias maneiras de se isentar do pagamento de imposto sobre as mais-valias imobiliárias, dependendo das circunstâncias da venda e do tipo de imóvel envolvido. A isenção é especialmente vantajosa para quem vende a sua habitação própria e permanente e reinveste o valor da venda em outro imóvel com a mesma finalidade, seja em Portugal ou no exterior, desde que cumpridos os requisitos específicos. Outras formas de isenção incluem a venda de imóveis adquiridos antes de 1989 e a venda de propriedades para o Estado ou outras entidades públicas, com exceções claramente definidas pela legislação fiscal.
Contudo, é essencial estar atento aos detalhes de cada situação para garantir que todos os critérios necessários sejam atendidos e que a isenção seja corretamente aplicada. Em alguns casos, como no reinvestimento em produtos financeiros ou a amortização de crédito à habitação, o cumprimento das condições de prazo e valores é fundamental para manter o benefício da isenção. Por isso, a consulta a profissionais especializados ou o uso de ferramentas de cálculo como a calculadora de mais-valias pode ser uma forma eficaz de evitar surpresas e garantir que o processo seja feito de acordo com as normas fiscais em vigor.
